Важны параметры строительства кварталов - урбанист о точечной застройке в столице
НУР-СУЛТАН. КАЗИНФОРМ – Главным раздражителем жителей столицы становится уплотненная застройка. Жильцы постоянно жалуются в акиматы, привлекают к этой проблеме внимание городских властей. Недавно в Парламенте поднимался этот вопрос. Мажилисмены просили запретить точечную застройку в городах. Корреспонденты МИА «Казинформ» разобрались, в чем причина строящихся «лоб в лоб» домов и какое расстояние должно быть между ними, а также как в идеале нужно строить город.
«Для жителей микрорайонов Чубары или Юго-Востока не построена школа в шаговой доступности. Нет маленьких скверов, расположенных внутри кварталов. Люди не всегда могут посетить Ботанический сад или парк – они хотят в течение пяти минут добираться до аллеи. Проблема заключается в неравномерном распределении инфраструктуры и в ее нехватке для обеспечения жилых домов всем необходимым», - отметил урбанист Аян Зикирин.
Как уточнили в столичном управлении архитектуры, размещение школ предусматривается из расчета 130 ученических мест на 1 тыс. жителей, а детских дошкольных учреждений из расчета 54 места на 1 тыс. жителей. В управлении заверили, согласно генплану в столице предусмотрено строительство 300 детских дошкольных учреждений и 135 объектов образования.
Урбанист Аян Зикирин привел в пример опыт Перми, где проводились эксперименты по параметризации застройки города.
«Во-первых, они ограничивают строительство домов по высотности. Во-вторых – по количеству квартир на один гектар. В-третьих, обязывают городские власти и застройщиков строить социальные объекты в рамках кварталов. Допустим, строится новый квартал, задаются четкие параметры, которых не избежать: обязательное наличие школы, сквера, количество квартир не должно превышать столько-то на один гектар. На 188 улице построено много жилья, но мало инфраструктуры. Социальное жилье плотно застраивается ближе к новому вокзалу, где также отмечается недостаток базовых социальных объектов. Страдает весь левый берег», - считает урбанист.
Мы поинтересовались: какое же расстояние должно быть между двумя строящимися домами и существуют ли нормы по возведению жилых комплексов в городе.
В Министерстве индустрии и инфраструктурного развития пояснили, что между длинными сторонами жилых зданий принимаются следующие расстояния: для жилых зданий высотой два - три этажа – не менее 15 метров, для домов в четыре этажа – не менее 20 метров. Для строений в пять и более этажей – с учетом требований по обеспечению квартир и наружных поверхностей домов солнечным светом, между длинными сторонами и торцами этих же зданий с окнами из жилых комнат – не менее 10 метров.
В ведомстве подчеркнули, что в условиях реконструкции и в других сложных градостроительных условиях указанные расстояния могут быть сокращены. Однако должны соблюдаться нормы инсоляции, освещенности и противопожарных требований, а также обеспечение непросматриваемости жилых помещений (комнат и кухонь) из окна в окно.
Урбанист Аян Зикирин считает, что застройщикам до определенного этажа дешевле строить высотки и получать максимальную выгоду.
«До 10-15 этажа дешевле построить побольше квартир в одном месте, потому что все упирается в стоимость земли. Когда девелопер развивает определенный участок, он смотрит: за сколько его приобрел. Если участок обошелся дорого, то он постарается нарастить максимальное количество квартир, чтобы отбить, во-первых, стоимость земли, а во-вторых, что-то заработать. Это все закладывается в стоимость будущей квартиры. Поэтому возводятся муравейники. Полагаю, что земля у нас продается дорого. И им выгоднее построить муравейники, чем пятиэтажные дома с небольшим количеством квартир. Если застройщик построит условно не 400 квартир, а 200, цена должна быть в два раза больше за квартиру. Рынок не проглотит такую цену. Вот они и строят муравейники», - считает урбанист.
По мнению Аяна Зикирина, большую роль играет наличие сетей.
«Если это абсолютно новый рынок освоения, то ввести в дом электричество, газ, канализацию, воду стоит больших денег. Когда застройщик покупает землю и собирается строить жилье, то первым делом он смотрит на то, есть ли рядом сеть и как дорого обойдется ее подвести. Почему в некоторых местах уплотненная застройка? Потому что есть сети. Если нет сетей, нужно ждать, когда все сделает акимат. Нужно жестко регулировать застройку, чтобы было четкое понимание этажности, площади земли, какие социальные объекты будут в районе», - добавил урбанист.
Однако, оказалось достаточно сложным получить информацию о том, насколько дорого обходится застройщику проведение газа, электричества, канализации, воды. Строительная компания MWC оставила без ответа запрос корреспондента агентства, Orda Invest ответила, что компания работает по бизнес и премиальному сектору и по этой причине не может предоставить информацию по рынку. До представителей компаний «Жануя Инвест» и «ШарИнвест» дозвониться просто не удалось. Цифрами и данными поделился только холдинг BI Group.
«Касательно проведения инженерных сетей к дому, сообщаем, что смета зависит от города и локации конкретного участка. Если он находится в районе с хорошо развитой инженерной инфраструктурой, то затраты будут меньшими, если же территория застройки отдалена от централизованных сетей, соответственно создание необходимых коммуникаций обойдется дороже. В среднем земля, коммуникации, социальная нагрузка в городе Нур-Султане обходятся застройщику примерно в $2 млн на один гектар, в Алматы – в два-три раза дороже, чем в столице», - прокомментировали в пресс-службе компании.
В компании пояснили, что строительство жилого комплекса согласовывается с уполномоченными органами на местах, в том числе, с управлением городской архитектуры.
«Ответственность по созданию соответствующей инфраструктуры: детского сада, школы, сквера и других удобств для жителей прописывается в нормативных актах и внутренних правилах застройки каждого отдельного города. В большинстве регионов такая обязанность не предусмотрена. Однако, понимая необходимость в благоустройстве своих кварталов и придерживаясь политики социальной ориентированности, холдинг BI Group с 2021 года осуществляет комплексное освоение территорий, когда вся необходимая инфраструктура находится в шаге от дома. Для этого принята стратегия по созданию бигвиллей – новый концепт комфортной жизни инновационного формата со школами, детскими садами, поликлиниками, спортивными и игровыми площадками, а также полицейскими участками в пешей доступности», - сообщили в компании.
В управлении контроля и качества городской среды строительным компаниям и застройщикам напомнили об ответственности при выявлении нарушения норм по расстоянию между домами.
Органы государственного архитектурно-строительного контроля принимают установленные законодательством меры по отношению к юридическим и должностным лицам, допустившим не устраняемые нарушения либо не устранившим допущенные нарушения в установленные нормативные сроки. ГАСК также выносит предписания об устранении застройщиком или подрядной строительно-монтажной организацией допущенных нарушений в установленные сроки.
По информации управления, в 2021 году за строительство без соответствующего права на земельный участок к административной ответственности привлечены восемь субъектов контроля. За четыре месяца этого года – два субъекта контроля, пять административных дел находятся на рассмотрении в суде.
Урбанист считает, что для быстрорастущего города необходимо задать определенные параметры при строительстве новых кварталов и районов, в которых обязательно нужно предусмотреть строительство социальных объектов.
«Если по генплану стоит школа, то она должна быть построена. Если указан парк, то его нельзя трогать. Нужно задавать более строгие параметры, позволяющие гармонично развивать городскую ткань. В Барселоне есть кварталы одинакового размера. У нас допустим на левом берегу средний размер квартала – 20 га, на правом берегу – 5 га. Квартал в четыре раза больше, и в них проживают тысячи людей, которые толком не знают друг друга. Чем прекрасна Барселона? Все кварталы одинакового размера и количество людей также равномерное. Поэтому там жить удобно», - пояснил урбанист.
В то же время, по мнению спикера, столица растет быстрыми темпами, поэтому за ней сложно уследить.
«Если будет сформирована группа и утверждены правила по регуляции застройки, а районы поделят не на четыре, а чуть больше, ситуацию можно будет исправить. Необходимо задать параметры и регламент по строительству кварталов. Проблема сразу не решится, необходимо больше ресурсов, сил, любви к городу», - считает урбанист Аян Зикирин.
