Квартира частная, правила общие: что запрещено делать собственникам в Казахстане
Покупка собственной квартиры часто воспринимается как граница абсолютной свободы. Кажется, что за закрытой дверью можно делать все, что угодно – от перепланировки до шумного ремонта в любое время. Однако в многоквартирном доме право собственности имеет четкие ограничения, установленные законом, передает корреспондент агентства Kazinform.
Собственнику принадлежит квартира, но не весь дом. В соответствии со статьей 188 Гражданского кодекса Республики Казахстан право собственности включает владение, пользование и распоряжение имуществом, однако в пределах, не нарушающих права и законные интересы других лиц.
Еще часто люди забывают, что закон «О жилищных отношениях» прямо указывает, что лестничные клетки, крыша, фасад, несущие конструкции, инженерные сети, подвалы и чердаки относятся к общему имуществу кондоминиума. Любые действия, затрагивающие эти элементы, выходят за рамки личного усмотрения собственника, а решения должны приниматься коллективно.
Шум и ремонт — свобода с ограничением
Первое правило, о котором многие знают, но столько же людей и забывают. Ремонт в собственной квартире не дает права нарушать покой соседей. Согласно статье 437 Кодекса об административных правонарушениях, нарушение тишины в ночное время (с 22:00 до 9:00) влечет административную ответственность. Для жильца это чревато штрафом до 5 МРП (19 660 тенге в 2025 году), а вот бизнес в случае такого нарушения заплатит от 20 до 100 МРП (от 78 640 тенге до 393 200 тенге в 2025 году).
Даже дневные шумные работы могут быть ограничены правилами пользования жилыми помещениями и санитарными нормами. Аргумент «я у себя дома» в многоквартирном доме юридического значения не имеет — право на отдых и тишину защищено законом наравне с правом собственности.
Перепланировка
Снос стен, перенос санузла, изменение конфигурации кухни или объединение балкона с жилой зоной — все это относится к перепланировке и переоборудованию. Согласно Закону «О жилищных отношениях», такие работы требуют согласования с органами архитектуры и градостроительства через местный исполнительный орган, если они затрагивают конструктивные элементы или инженерные сети.
Требование о согласовании перепланировки связано не с формальностями, а с вопросами безопасности. Многоквартирный дом представляет собой единую конструктивную и инженерную систему, и любые изменения в одной квартире могут отразиться на всем здании. Самовольное вмешательство в несущие конструкции способно привести к деформации перекрытий и аварийным ситуациям, а изменения инженерных сетей — к затоплениям, утечкам газа, задымлению и нарушению вентиляции у соседей.
Кроме того, перепланировка без учета санитарных и пожарных норм повышает риски распространения огня и влаги. Поскольку такие действия затрагивают общее имущество и права других собственников, законодательство требует предварительного согласования. Самовольная перепланировка может быть признана незаконной. В этом случае собственника вправе обязать привести жилье в первоначальное состояние, в том числе по решению суда.
Балкон, фасад и отопление
Балконная плита и внешний фасад здания относятся к общему имуществу. Это означает, что остекление, утепление, установка внешних конструкций или вынос радиаторов отопления не являются «внутренним делом» квартиры. Поэтому, например, если акимат примет решение привести в единый стиль все фасады домов по одной улице, то жильцы юридически не имеют права потом вносить свои изменения.
Что касаемо системы отопления, важно понимать, что она единая для всего дома. Самовольное вмешательство в нее может повлиять на температурный режим у соседей и создать аварийные риски, что противоречит требованиям технической и пожарной безопасности.
В случае, если вы хотите изменить фасад, то за разрешением необходимо обращаться в акимат, а вот для изменения системы отопления достаточно провести собрание с другими собственниками и получить от них согласие.
Стояки отопления, водоснабжения, канализации, вентиляционные шахты и газовые коммуникации находятся в общем пользовании. Их самовольная замена, перекрытие или перенос может повлечь ответственность в случае аварии.
Помните, что в соответствии с Гражданским кодексом Республики Казахстан, вред, причиненный имуществу или правам граждан и организаций, подлежит возмещению лицом, по вине которого он был причинен. Кроме того, Закон «О жилищных отношениях» прямо обязывает собственника квартиры за свой счет устранить ущерб, нанесенный общему имуществу дома или другим помещениям, либо компенсировать расходы на его восстановление.
Когда жилье перестает быть неприкосновенным
Право на неприкосновенность жилища закреплено Конституцией Республики Казахстан. Однако оно не является абсолютным. В экстренных ситуациях — при угрозе пожара, затопления или иной аварии доступ в квартиру может быть обеспечен без согласия собственника.
Кроме того, долги по коммунальным услугам, судебные споры или исполнительное производство также могут накладывать ограничения, предусмотренные законом.
Важно помнить
Нарушением также считается использование квартиры не по назначению — размещение офисов, складов, мини-производств или проведение мероприятий, мешающих соседям. Согласно Закону «О жилищных отношениях», жилое помещение предназначено прежде всего для проживания, а не для коммерческой деятельности, нарушающей покой и безопасность.
В этом случае, чтобы не нарушить закон нужно перевести жилое помещение в нежилой фонд. Такое решение принимается акиматом, но только по согласию других собственников, и нужно, чтобы за такое решение проголосовало большинство.
Кроме того, в квартирах и на балконах запрещено хранение опасных и легковоспламеняющихся веществ, включая газовые баллоны, что противоречит требованиям пожарной безопасности.
За подобные нарушения предусмотрены различные меры ответственности. В зависимости от ситуации собственнику может грозить административный штраф или даже уголовная ответственность, если из-за нарушения был нанесен вред здоровью или имуществу соседа, а также, конечно же, возмещение ущерба. В ряде случаев вопрос решается через суд, а расходы на экспертизы и восстановительные работы ложатся на владельца жилья.
Ранее мы писали, насколько доступно жилье в Казахстане по сравнению с другими странами. Также читайте, что нужно учесть при покупке квартиры и как ее безопасно купить на вторичном рынке.
